X
تبلیغات
دفتر اسناد رسمی 1147 تهران - صلح عمری -نقل از مجله کانون
صلح عمری -نقل از مجله کانون چهارشنبه بیست و هفتم مرداد 1389 12:16
صلح به طریق عمری و شرط ضمن آن
به بیان صحیح صلح به شرط عمری، در قانون مدنی در خصوص صلح عمری یا صلح به شرط عمری بحثی به میان نیامده فقط در ماده 122 قانون مالیات‌های مستقیم و قانون اصلاح مصوب 27/11/80 به آن اشاره شده، که آمده است «در مورد صلح مالی که منافع آن مادام‌العمر یا برای مدت معین به مصالح یا شخص ثالث اختصاص داده می‌شود بهای مال به مأخذ جمع ارزش عین و منفعت در تاریخ تعلق منافع، مأخذ مالیات متصالح در تاریخ مزبور خواهد بود».
هرچند ماده فوق بی‌شباهت به ماده 41 قانون مدنی نمی‌باشد که بیان می‌دارد «عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد».
اما باید دانست حق انتفاع موضوع ماده 40 با مالکیت منافع ماده 466 قانون مدنی متفاوت است، حق انتفاع با مالکیت منافع که مستأجر به دست می‌آورد نزدیک ولی متفاوت است.
به همین جهت بعضی از حقوقدانان در خصوص اینکه مصالح، مورد مصالحه را بدون منافع می‌تواند به متصالح صلح کند و منافع را برای خود نگه دارد و اینکه چنین عقدی صحیح نیست سؤالاتی را مطرح می‌کنند.
الف:آیا می‌توان مالی را مسلوب‌المنفعه به دیگری منتقل نمود و آیا این شرط خلاف مقتضای عقد نمی‌باشد که مشمول بند 1 ماده 233 قانون مدنی باشد و موجب بطلان عقد گردد؟!
ولی باید گفت: که عین و منفعت دو امر جداگانه می‌باشند همچنان‌که در عقد اجاره مالک عین را در مالکیت خود نگه می‌دارد فقط منافع را به مدتی معین به دیگری تملیک می‌کند و نیز در مدت اجاره می‌تواند عین را با حفظ حقوق مستأجر به دیگری واگذار نماید. و برعکس نیز می‌توان عمل کرد یعنی منافع را مالک با توجه به شرایط مندرج در عقد به مدتی برای خود نگه دارد و عین را به دیگری منتقل نماید.
ب: آیا حفظ منافع مادام‌العمر بر مصالح که مدت عمر معلوم و معین نیست و مجهول است مشمول بند 2 ماده 233 قانون مدنی بوده و موجب بطلان عقد می‌گردد؟!
باید گفت در صلح محاباتی ارزش عوض (مال‌الصلح) در قبال مورد صلح قابل ملاحظه نبوده و قصد طرفین احسان می‌باشد. و شرط مجهول موضوع بند فوق شرطی است که تأثیر آن به عوضین تسری پیدا می‌کند که موجب بطلان عقد می‌گردد، هرچند که طول عمر افراد کاملاً معلوم نیست اما در این نوع از عقود برای طرفین جهل به عوضین را به همراه ندارد که موجب بطلان عقد باشد و افراد با اتکا به اصل آزادی اراده که از اصول پذیرفته شده، جهانی است اقدام به انعقاد چنین عقدی می‌نمایند. و به نظر جهل به آن موجب بطلان عقد نیست او نیز در صلح محاباتی، طرفین ارزش عوضین را به طور بارز و قابل ملاحظه به قصد احسان به هم می‌زنند که این صلح از عقود احسان (یا عقد ارفاق) است و صلح مسامحه نیز گفته می‌شود لازم نیست موضوع صلح معین و معلوم باشد، لذا جهل به مدت عمر را مبطل عقد نمی‌دانند.
مطلب دیگری که مورد بررسی و ایراد برخی از حقوقدانان است، ضمن اینکه مدت عمر مجهول است و شرط مجهول می‌باشد، چنانچه منافع را مصالح ضمن عقد صلح برای خود نگه دارد، پس از مرگ وی منافع را چه کسی باید به متصالح واگذار نماید و این به ورثه منتقل می‌شود.
به نظر، این برداشت مورد ایراد است. مالکیت منافع و حق انتفاع به تبع عین از آن مالک است و واگذاری آنها به دیگری به وسیله عقد صورت می‌پذیرد و طرفین عقد حق دارند هر شرطی را به استثنای شروط مندرج در مواد 232 و 233 قانون مدنی را فی‌مابین خود قرار دهند و سران دفاتر اسناد رسمی طبق ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی «موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند مگر آنکه مفاد مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد...» و چنانکه بیان شد شروط مندرج در سند صلح مخالفتی با قوانین و مقررات و نظم عمومی یا اخلاق حسنه ندارند و علتی برای امتناع از تنظیم این اسناد نیست.
و این که منافع مورد صلح مادام العمر مصالح در ضمن عقد شرط شود که از آن وی باشد در حقیقت، قصد طرفین این است که عقد صلح تحقق پیدا کرده ولی منافع مورد مصالحه تا حیات مصالح در اختیار وی می‌باشد پس از حیات مصالح منافع به تبع عین جزء مورد مصالحه می‌باشد. و به ورثه وی منتقل نمی‌شود حتی اگر قید مباشرت برای استفاده از منافع مورد صلح در ضمن عقد نشده باشد. مصالح می‌تواند منافع را به دیگری تا زمان حیات خود به دیگری واگذار نماید. ولی بعد از مرگ وی چون حقی از منافع بر وی نبوده به تبع آن واگذار شوند نیز حقی بر منافع نخواهد داشت و منافع به تبع عین در مالکیت متصالح مستقر می‌شود.
 
وظایف و تکالیف مالک و منتفع در قبال مورد انتفاع
طبق ماده 49 قانون مدنی «مخارج لازم برای نگاهداری مالی که موضوع انتفاع است بر عهده منتفع نیست مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد»
با عنایت به ماده فوق هزینه‌های لازم جهت حفظ و بقای مال به عهده مالک خواهد بود مگر اینکه هزینه بقای مال به عهده منتفع شرط گردد. ولی در هر حال هزینه‌های مصرفی مثلاً هزینه شارژ و مصرف برق و تلفن و یا نظافت و امثال آن به عهده منتفع است و طبق ماده 48 قانون مدنی «منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است، سوءاستفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی یا تفریط ننماید».
قانون مدنی مسؤولیت منتفع را همانند مسؤولیت امین قرار داده است و مال در دست منتفع امانت خواهد بود و در صورت تعدی و تفریط مسؤول جبران خسارات وارده خواهد بود، در غیر این صورت منتفع مسؤولیتی نخواهد داشت.
 
انتقال حق انتفاع توسط منتفع به دیگری
سؤالی که مطرح است، اینکه آیا منتفع حق دارد حقوق خود (حق انتفاع) را به ثالثی منتقل نماید، از آنجائی که حق انتفاع از حقوق مالی است و هر مالکی حق هرگونه تصرف در ملک و حق خود دارد حق انتفاع نیز ملک منتفع است مگر اینکه قید مباشرت شده بود همچنانکه بیان شد حق انتفاع می‌تواند به صورت عمری، رقبی و سکنی از طرف مالک در حق منتفع برقرار گردد.
در سکنی می‌توان استظهار نمود که سکونت منتفع مورد نظر در عقد می‌باشد و مانند آن است که در عقد قید شده باشد که منتفع فقط می‌تواند خود سکونت کند. بدین جهت است که بسیاری از فقها واگذاری حق انتفاع را در سکنی تجویز نمی‌نمایند. ولی به نظر می‌رسد که هرگاه قرینه بر این امر نباشد سکونت به خودی خود مباشرت ساکن را ایجاب نمی‌نماید و بر فرض چنین باشد واگذاری حق سکنی از طرف منتفع با شرط مباشرت خود اشکالی ندارد.
بنابر آنچه در تعریف حق انتفاع ذکر شد، اجاره دادن حق انتفاع از طرف منتفع به معنای اصطلاحی ممکن نخواهد بود، زیرا اجاره تملیک منفعت است و منتفع مالک منافع نمی‌باشد تا آن را بتواند به دیگری انتقال دهد، بلکه او دارای حقی است که در اثر آن از منافع مال موضوع حق انتفاع بهره‌مند می‌گردد و می‌تواند این حق را مانند حقوق مالی دیگر به کسی بخواهد واگذار نماید. بنابراین اجاره از طرف منتفع، مسامحه در تعبیر است.12
به هر حال طرفین عقد با توجه به نیازها و نیات خود می‌توانند شروطی را فیمابین خود چنانچه مخالف قوانین و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد قرار دهند.
به همین جهت سه نمونه از اسناد صلح در این شماره ارائه می‌شود امید است که همکاران پژوهشگر نظرات ارشاد خود را به دفتر مجله ارسال فرمایند.

 
نمونه اسناد صلح
صلح به شرط عمری
مصالح: آقا/ خانم...... فرزند...... به شناسنامه شماره...... صادره از...... متولد......
و شماره ملی........................ مقیم..................... کدپستی
متصالح: آقا/ خانم...... فرزند...... به شناسنامه شماره...... صادره از...... متولد......
و شماره ملی........................ مقیم..................... کدپستی
14
مورد مصالحه، حدود و محل آن:ششدانگ یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در طبقه... قطعه... تفکیکی به مساحت... مترمربع دارای پلاک ثبتی شماره... فرعی... از.... اصلی واقع در بخش... تهران با جمیع توابع عرفی و قانونی آن (به شرح سند مالکیت) مورد ثبت یک جلد سند مالکیت به شماره دفترچه مالکیت... شماره ثبت... صفحه... دفتر... که سند مالکیت در تاریخ... به نام مصالح ثبت و صادر شده (یا طبق سند قطعی شماره... دفترخانه... به نام مصالح انتقال یافته است.
به نشانی (تهران........) و حدود اربعه مورد مصالحه طبق صفحه سند مالکیت فوق‌الذکر می‌باشد.
به انضمام کلیه حقوق مصالح نسبت به حق‌الامتیاز برق اختصاصی به پرونده شماره... (به قدرالسهم از حق‌الامتیاز برق عمومی شماره... و حق‌الاشتراک آب شهری به شماره پرونده... و حق‌الاشتراک گاز شهری شماره پرونده.... منصوبه در مورد مصالحه با ودایع مربوط و متصالح ضمن این سند پرداخت هرگونه بدهی مصرفی و انشعاب برق اختصاصی و بقدرالسهم آب و گاز و برق عمومی را قبول نمود.
به اظهار متصالحین جزء اشخاص ممنوع‌المعامله نمی‌باشند و هرگونه مسؤولیت ناشی از اظهارات خود را شخصاً و متضامناً به عهده گرفتند.
مصالح ضمن این سند متصالح را نماینده خود قرار داد که در صورت بروز هرگونه اشتباه قلمی در تنظیم سند در دفترخانه حاضر و سند اقرارنامه اصلاحی مربوطه را بدون تغییر در ارکان و ماهیت سند را تنظیم و امضاء نماید.
وجه‌المصالحه مبلغ.... ریال که به اظهار مصالح تماماً به وی پرداخت شده و اقرار به دریافت نمود. متصالحین کافه خیارات خصوصاً خیار غبن و تدلیس را از خود سلب و اسقاط نمودند حسب‌الاظهار مصالح، منافع مورد مصالحه قبلاً به شخصی واگذار نشده است. مورد مصالحه به تحویل و تصرف متصالح داده شد و متصالحین ضمن قرائت سند و اطلاع از محتویات و مندرجات و مستندات و حدود و مشخصات آن با رضایت خود ثبت و سند را امضاء نمودند.
ضمن همین سند متصالح حق انتفاع از مورد مصالحه را به صورت سکنی در حق مصالح مادام‌الحیات وی و بالمباشره او برقرار کرد. و مصالح اقرار به قبض مورد انتفاع نمود.
هزینه‌های اساسی مورد مصالحه به عهده متصالح و هزینه مصرفی برق و تلفن و شارژ و نقاشی و کسر و انکسار درب و شیشه و غیره به عهده مصالح است.
 
مستندات تنظیم سند
1 ـ پاسخ استعلام ثبتی به شماره.... مورخ.... اداره ثبت منطقه... مبنی بر عدم بازداشت مورد مصالحه و مطابقت سند با دفتر املاک
2 ـ مفاصاحساب مالیاتی شماره... مورخ... اداره امور مالیاتی...
3 ـ گواهی پایان ساختمانی شماره... مورخ... صادره از شهرداری منطقه... که به رویت متصالح رسیده ملاحظه و قبول نمود و عدم مغایرت و مطابقت آن را با مورد مصالحه اعلام و هرگونه مسؤولیت حاصله را قبول نمود.
حق‌الثبت به مبلغ... ریال که براساس ارزش معاملاتی اعلامی توسط اداره دارایی فوق محاسبه و طبق قبض شماره... مورخ... به بانک ملی شعبه... واریز شد.
برای تنظیم سند اوراق شماره...... و...... مصرف و قبض تحریر شماره... صادر و تسلیم مودی گردید.
به تاریخ    /    /1387 شمسی                                               محل امضاء 
 
  
 
  

 
نمونه اسناد صلح
صلح به شرط عمری
مصالح: آقا/ خانم...... فرزند...... به شناسنامه شماره...... صادره از...... متولد......
و شماره ملی........................ مقیم..................... کدپستی ........................
متصالح: آقا/ خانم...... فرزند...... به شناسنامه شماره...... صادره از...... متولد......
و شماره ملی........................ مقیم..................... کدپستی .........................
مورد مصالحه، حدود و محل آن: ششدانگ یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در طبقه... قطعه... تفکیکی به مساحت... مترمربع دارای پلاک ثبتی شماره... فرعی... از.... اصلی واقع در بخش... تهران با جمیع توابع عرفی و قانونی آن (به شرح سند مالکیت) مورد ثبت یک جلد سند مالکیت به شماره دفترچه مالکیت... شماره ثبت... صفحه... دفتر... که سند مالکیت در تاریخ... به نام مصالح ثبت و صادر شده (یا طبق سند قطعی شماره... دفترخانه... به نام مصالح انتقال یافته
به نشانی (تهران........) و حدود اربعه مورد مصالحه طبق صفحه سند مالکیت فوق‌الذکر می‌باشد.
به انضمام کلیه حقوق مصالح نسبت به حق‌الامتیاز برق اختصاصی به پرونده شماره... (به قدرالسهم از حق‌الامتیاز برق عمومی شماره... و حق‌الاشتراک آب شهری به شماره پرونده... و حق‌الاشتراک گاز شهری شماره پرونده.... منصوبه در مورد مصالحه با ودایع مربوط و متصالح ضمن این سند پرداخت هرگونه بدهی مصرفی و انشعاب برق اختصاصی و بقدرالسهم آب و گاز و برق عمومی را قبول نمود.
به اظهار متصالحین جزء اشخاص ممنوع‌المعامله نمی‌باشند و هرگونه مسؤولیت ناشی از اظهارات خود را شخصاً و متضامناً به عهده گرفتند.
مصالح ضمن این سند متصالح را نماینده خود قرار داد که در صورت بروز هرگونه اشتباه قلمی در تنظیم سند در دفترخانه حاضر و سند اقرارنامه اصلاحی مربوطه را بدون تغییر در ارکان و ماهیت سند را تنظیم و امضاء نماید.
وجه‌المصالحه مبلغ.... ریال که به اظهار مصالح تماماً به وی پرداخت شده و اقرار به دریافت نمود. متصالحین کافه خیارات خصوصاً خیار غبن و تدلیس را از خود سلب و اسقاط نمودند حسب‌الاظهار مصالح منافع مورد مصالحه قبلاً به شخصی واگذار نشده است. متصالحین ضمن قرائت سند و اطلاع از محتویات و مندرجات و مستندات و حدود و مشخصات آن با رضایت خود ثبت و سند را امضاء نمودند.
ضمن همین سند متصالح مورد مصالحه را به مصالح عمری داد تا مادام‌العمر خود از منافع آن رایگان استفاده نماید و مورد مصالحه کمافی‌السابق در تصرف مصالح باقی ماند و همچنین شرط شد مصالح حق واگذاری منافع متعلقه را در زمان حیات خود به ثالث دارد و مصالح اقرار به قبض مورد صلح نمود.
هزینه‌های اساسی مورد مصالحه به عهده متصالح و هزینه مصرفی برق و تلفن و شارژ و نقاشی و کسر و انکسار درب و شیشه و غیره به عهده مصالح است.
مستندات تنظیم سند
1 ـ پاسخ استعلام ثبتی به شماره.... مورخ.... اداره ثبت منطقه... مبنی بر عدم بازداشت مورد مصالحه و مطابقت سند با دفتر املاک
2 ـ مفاصاحساب مالیاتی شماره... مورخ... اداره امور مالیاتی...
3 ـ گواهی پایان ساختمانی شماره... مورخ... صادره از شهرداری منطقه... که به رویت متصالح رسیده ملاحظه و قبول نمود و عدم مغایرت و مطابقت آن را با مورد مصالحه اعلام و هرگونه مسؤولیت حاصله را قبول نمود.
حق‌الثبت به مبلغ... ریال که براساس ارزش معاملاتی اعلامی توسط اداره دارایی فوق محاسبه و طبق قبض شماره... مورخ... به بانک ملی شعبه... واریز شد.
برای تنظیم سند اوراق شماره...... و...... مصرف و قبض تحریر شماره... صادر و تسلیم مودی گردید.
به تاریخ    /    /1387 شمسی                                               محل امضاء

 
صلح غیرمنقول
مصالح:
متصالح:
مورد مصالحه حدود و مشخصات آن: کلیه حقوق محققه واقعیه و فرضیه مصالح نسبت به ششدانگ یک دستگاه آپارتمان (مشخصات از روی سند مالکیت) نوشته می‌شود.
مورد ثبت ................ جلد سند مالکیت به شماره ورقه مالکیت ............. به نشانی (...................................... ....................................................... ) که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن و حدود اربعه پلاک فوق طبق صفحه......................... مالکیت فوق می‌باشد. با جمیع توابع و لواح شرعیه و عرفیه آن به انضمام کلیه حقوق متصوره مصالح نسبت به حق‌الامتیاز برق اختصاصی شماره پرونده ............ منصوبه در مورد مصالحه با وام و ودیعه و سپرده‌های مربوطه و متصالح پرداخت هرگونه بدهی انشعاب و مصرفی منصوبه را قبول نمود.
در صورت تأدیه با ارائه قبوض مثبته می‌تواند از مصالح مطالبه و وصول کند و به اقرار متصالحین از اشخاص ممنوع‌المعامله نمی‌باشند و مسؤولیت آن را شخصاً و متضامناً به عهده گرفتند و متصالح با اطلاع از مفاد سند و نامه ادارات اقرار به تصرف مورد مصالحه نمود.
مصالح ضمن همین سند متصالح را نماینده خود قرار داد که در صورت بروز هرگونه سهو قلم در تنظیم این سند در دفترخانه حاضر و سند اقرارنامه اصلاحی مربوطه بدون تغییر در ماهیت و ارکان اصلی سند را تنظیم نماید.
ضمناً بانک مسکن با مصالحه ششدانگ پلاک ثبتی موضوع این سند که به موجب سند رهنی
شماره.   .... مورخ ............. تنظیمی این دفترخانه در رهن و وثیقه بانک مسکن قرار دارد به......... (متصالح) موافقت دارد، مشروط به اینکه ششدانگ گروگان کماکان و تا ایفاء کامل تعهدات و واریز و تسویه بدهی ناشی از سند مزبور در رهن بانک باقی بماند. همچنین متصالح ضمن اقرار به اطلاع کامل از مفاد و شروط و تعهدات سند رهنی یاد شده و لازم‌الاجرا بودن آن، ایفاء باقیمانده تعهدات و پرداخت اقساط بدهی آن در سررسید مقرر را بدون قید و شرط قبول و تعهد و اقرار نمود از تاریخ تنظیم سند رهنی فوق تاکنون در وضعیت عرصه و اعیانی پلاک مورد وثیقه هیچ‌گونه تغییری که منجر به کاهش ارزش وثیقه یا افزایش تعهدات و بدهی‌های مترتب بر آن شده باشد، ایجاد نشده است. و متصالح متعهد شد که قبل از فک رهن کامل حق انتقال مورد مصالحه را بدون اجازه بانک ندارد. و به موجب نامه شماره........... مورخ....................... آقای........................ به عنوان نماینده بانک ثبت و سند را امضاء نمود.
وجه المصالحه: مبلغ................................ ریال وجه رایج کشور که باقرار مصالح نقداً به وی پرداخت و تسلیم شده. طرفین کافه خیارات خصوصاً خیار تدلیس و غبن را هرچند در اعلاء مرتبه بوده باشد از خود سلب و اسقاط نمودند و حسب‌الاظهار منافع مورد مصالحه قبلاً به شخصی واگذار نشده. مفاد و مندرجات و مستندات سند مورد به مورد به متصالحین قرائت و تفهیم گردید راضی شدند و امضاء نمودند.
مستندات تنظیم سند
1 ـ پاسخ استعلامیه شماره.................. مورخ....................... صادره از اداره ثبت منطقه........... تهران مبنی بر عدم بازداشت مورد مصالحه و مطابقت سند با دفتر املاک.
2 ـ گواهی شماره................ مورخ..................... صادره از اداره امور مالیاتی.......
3 ـ گواهی پایان ساختمان شماره............... مورخ              ملحوظ و مقبول متصالح و عدم مغایرت مورد مصالح با مفاد پایانکار را اعلام و هرگونه مسؤولیت آن را قبول نمود. در صورت احراز هرگونه تخلفی از پایانکار فوق متصالح مکلف به پرداخت عوارض و جرایم متعلقه خواهد بود.
حق‌الثبت به مبلغ........................ ریال طبق فیش شماره............. مورخ.................. به بانک ملی شعبه................. واریز و قبض تحریر شماره.................... صادر و تسلیم مؤدی گردید و برای تنظیم سند اوراق شماره............. الی......... مصرف شد.
 
به تاریخ.................شمسی                                                محل امضاء
نوشته شده توسط قارداشی   | لینک ثابت |